Что делать, если застройщик обанкротился

Проблема обманутых дольщиков и банкротства застройщиков по-прежнему остается крайне актуальной. Для многих российских семей покупка недвижимости является трудновыполнимой задачей, это толкает людей на приобретение квартир по максимально низкой стоимости. К сожалению, привлекательный ценник чаще всего устанавливается неспроста. Выбирая сомнительный проект, люди могут остаться и без денег, и без квартиры. В кризисные времена возникает еще один большой риск: даже благонадежный застройщик может обанкротиться. Мы разобрались, каковы причины банкротства строительных компаний и как быть в этом случае дольщику.

Причины банкротства

Сегодня большинство девелоперов ведут строительство по принципу «пирамиды» и часто завершают проект с помощью средств, полученных от реализации следующего в своем девелоперском пакете объекта. Как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», соотношение денежных средств у крупнейших застройщиков находится в следующих пропорциях: 30% – собственные средства, 30% – средства от продажи квартир, 40% –  банковские кредиты. Соответственно, чем больше у девелопера собственных средств, тем он более жизнеспособен. При невозможности обеспечения кредитных обязательств и недостаточного финансирования от реализации объекта, вероятность банкротства застройщика увеличивается.

«Причин может быть огромное количество, однако основанием банкротства всегда является одно – отсутствие финансовой возможности продолжения деятельности. При плохом финансовом состоянии компании о ее банкротстве могут заявить как кредиторы, так и сама несостоятельная компания. Статус банкрота присуждается арбитражным судом после долгих (много лет) разбирательств в рамках судебного процесса», – комментирует адвокат Олег Сухов.

Что делать дольщику?

В закон о долевом строительстве не так давно были внесены положения об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика. В результате дольщики оказались надежнее защищены в случае банкротства застройщика, поскольку получают возможность переадресовать свои требования к банку, в общество взаимного страхования или страховую компанию. Именно эти структуры являются поручителями застройщика.

Если ответственность застройщика застрахована, страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов:

1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога в вышеуказанном порядке;

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Как отмечает Дарья Погорельская, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЦ-Девелопмент», при наступлении страхового случая дольщик вправе обратиться в страховую компанию. При этом минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора. Она не может быть меньше суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъекте Российской Федерации. Последний показатель определяется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

«В любом из вышеперечисленных случаев участник долевого строительства может только получить денежные средства, а не квартиру в натуральном виде, поскольку фактически утрачивает право требования к застройщику по договору в силу невозможности дальнейшего исполнения договора», - отмечает эксперт.

Дом достроят?

Дольщик вправе обратиться в суд для взыскания на предмет залога, после чего заложенный земельный участок (или право его аренды/субаренды) и объект незавершенного строительства будут реализованы на торгах. Денежные средства в результате будут распределены между участниками долевого строительства пропорционально размерам их требований.

Достраивание объекта в пользу дольщиков действующим законом не предусмотрено: лицо, купившее земельный участок и недостроенный объект на торгах, вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Вместе с тем в ряде регионов действуют специальные программы помощи обманутым дольщикам, не получившим обратно своих денежных средств. В этом случае местным властям приходится искать способы экономически заинтересовать нового застройщика, чтобы он согласился завершить строительство и передать квартиры участникам долевого строительства.

«Стоит обратить внимание, что в процессе банкротства вопрос достройки дома, как правило, не решается, это не предмет процедуры о несостоятельности. Поэтому определить, как быстро может быть построен дом при начале или завершении процесса банкротства застройщика, невозможно никак. Наоборот, если финансовая несостоятельность компании проявила себя, что привело к банкротству, то строительство дома однозначно будет приостановлено и затянуто на неопределенное время», – предупреждает адвокат Сухов.

Реально ли себя обезопасить?

Однозначно обезопаситься от ситуации потенциального банкротства застройщика невозможно. Практика знает достаточно примеров, когда огромные и стабильные в прошлом строительные монстры банкротились в очень короткое время.

Тем не менее можно значительно снизить риски, отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet. Во-первых,  застройщик, чтобы привлекать средства дольщиков, должен обладать правом на землю под строительство объекта. Стоит проверить, имеется ли у застройщика договор аренды или субаренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, который обязан предъявить для ознакомления по требованию покупателя.

Кроме того, застройщик должен получить разрешение на строительство, без  чего также неправомерно осуществление строительства и привлечение денежных средств для этого. Также застройщиком за 14 дней до заключения первого договора долевого участия должна быть опубликована в СМИ проектная декларация, в которой указывается основная информация о самом  застройщике и объекте строительства.

Помимо этого, продолжает Вера Богучарова, с 1 января 2014 года застройщику для открытия нового адреса необходимо иметь договор или поручительство банка  или страховой компаний, где будет застрахована его гражданская ответственность перед дольщиком. Стоит отметить, что последнее требование распространяется только на объекты, по которым первые договоры долевого участия были оформлены после 1 января 2014 года, ибо закон не имеет обратного действия.

Для снижения своих рисков при приобретении новостройки, помимо обязательной проверки документов, можно зайти на сайт Налоговой службы и заказать электронную выписку по юридическому лицу, которое в проектной декларации обозначено как застройщик. Это позволит покупателю, во-первых, проверить, зарегистрировано ли вообще такое юридическое лицо, во-вторых,  составить представление о застройщике, увидеть информацию об его уставном капитале,  с какого года действует компания.